一、《國有土地上房屋徵收與補償條例》將承租人排除在外。

　　2011年1月21日，國務院令第590號《國有土地上房屋徵收與補償條例》正式生效實施。同時，2001年11月1日生效的國務院令第305號《城市房屋拆遷管理條例》正式廢止。屆此，該條例成為現行房屋徵收領域內效力位階最高的國家規定。

　　根據2001年的《城市房屋拆遷管理條例》可知：房屋承租人可以和拆遷人簽訂房屋拆遷補償安置協定，可以向房屋拆遷管理部門申請行政裁決，可以繼續租賃產權調換的房屋，可以取得搬遷補助費和臨時安置補助費，可以取得停產停業補償等。因此，該被廢止的條例對承租人的權利和保障是有明確規定的，起碼在程式上作為徵收補償合同的主體，能夠保障其相應的權益。

　　然而，2011年的《國有土地上房屋徵收與補償條例》第一條規定：“為了規範國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。”第二條規定：“為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。”同時，該條例的附則規定，在徵收條例實施前取得房屋拆遷許可的項目，繼續沿用原規定。

　　因此，在2011年1月21日《國有土地上房屋徵收與補償條例》公佈以前已經取得房屋拆遷許可證的專案中，如果涉及有承租關係的房屋，需要按照原有的條例簽訂拆遷協定，這時承租人是合法的拆遷補償協定主體。而在2011年1月21日《國有土地上房屋徵收與補償條例》公佈之後取得房屋拆遷許可證的專案中，承租人不再是合法的拆遷補償協定主體。

　　很明顯，2011年的《國有土地上房屋徵收與補償條例》排除了房屋承租人在房屋徵收時的主體地位，承租人不再如《城市房屋拆遷管理條例》一樣屬於獨立於被徵收人之外的補償對象，不再是此次行政立法保護的對象。《國有土地上房屋徵收與補償決定》只調整徵收人與被徵收人的權利義務關係，既不調整徵收人與房屋承租人的權利義務關係，也不調整被徵收人與房屋承租人的權利義務關係。因此，現行條例框架內，承租人因徵收而遭受停產停業的損失，無權直接要求徵收部門進行補償。

二、承租人是行政徵收行為的直接利害關係人，被《國有土地上房屋徵收與補償條例》遺棄，卻被最高人民法院《關於申請強制執行國有土地房屋徵收與補償決定若干問題的規定》掛念。

　　城市土地、房屋徵收行為，並非基於雙方的自願或一致的民事行為，而是有權行政機關行使其職權發生法律效力的行為。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》，被徵收人與房屋徵收部門達不成補償協議，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府可以作出補償決定，被徵收人對補償決定不服的，可以申請行政覆議，或提起行政訴訟。征地補償具有行政行為性質，房屋徵收屬於具體行政行為。補償不僅是房屋所有人的一種權利，更是一種基於行政力量強加給房屋所有人的義務。

　　房屋徵收補償合同，屬於行政合同而非民事合同。合同一方為房屋徵收部門，它是行政法規授權的主體，是公權利的代表，帶有特權；另一方是被徵收方，是房屋所有權人，也是固定的被徵收人，只能在貨幣補償或房屋產權調換上作出選擇，不允許選擇其他形式進行補償；對補償本身來說，補償標準不是完全按照市場定價，不是完全按照公平、公正、自願的原則進行，體現了房屋所有人對公共利益的服從和讓步。

　　這就造成了一個困局：承租人成為被遺棄的主體。承租人正在居住或經營的房屋被徵收，很明顯，承租人屬於行政行為中的直接利害關係人。一方面，《國有土地上房屋徵收與補償條例》對於承租人救濟途徑為空白。另一方面，房屋徵收補償合同對承租人沒有約束力。對於承租人來講，既不是徵收補償合同的主體，又沒有法律救濟途徑。

　　那麼，承租人在房屋徵收過程該何去何從呢？佔據房屋、拒不搬出、與拆遷人針鋒相對，冥冥之中成為了承租人保住眼前利益的最後救命稻草。

　　可歎的是，這最後的救命稻草不得不被法院正視！2012年4月10日施行的最高人民法院《關於申請強制執行國有土地房屋徵收與補償決定若干問題的規定》，對承租人還算念念不忘。該規定第二條中明確要求，申請強制執行時需要提供直接利害關係人的意見。而且，法院強制執行時，房屋被徵收人與實際居住人（通常是承租人）經常不符，強制執行文書可以對被徵收人強制，對實際居住人強制卻沒有任何法律依據。

　　那麼問題來了，承租人這時候不強硬，更待何時？無形之中，似乎就形成了司法協助承租人阻止拆遷的假像。試想下，房屋徵收和補償的過程都沒有承租人參與，整個過程都將承租人的利益晾一邊視而不見，補償合同沒有經過承租人等利害關係人的確認或協商，那麼開始拆遷後，法院要求應當提供承租人的意見，承租人的意見當然就是為了自己的利益“殊死掙扎”、不予搬遷，直至徵收方合理考慮並補償承租人的損失為止。

三、拆遷導致部分承租人損失慘重

　　現實中，政府徵收行為要與承租人利益直接掛鉤，主要是看租賃期內是否受政府徵收這種不可抗力因素影響而解除合同，還有租賃期內進行的裝修等補償問題。承租人雖不是被拆遷徵收房屋的所有權人，但是，拆遷活動勢必會影響到房屋承租人的居住、生產經營和生活，勢必給其帶來損失。對承租人的法律關係如何處理，與徵收工作能否順利進行密切相關。

　　第一：住宅類房屋徵收中，租賃關係複雜，徵收時涉及歷史遺留問題多，涉及親情、居住權等問題，拆遷容易導致恩怨深厚的糾紛。

　　現實中，特別是原有老城區內，還有很多租賃關係的形成原因比較複雜：有公房租賃關係，有私房租賃關係，有因歷史政策原因形成的，如直管公房和自管公房，有因市場原因形成的，有公房對外租賃的，有私房對外租賃的。這中間，都可能夾雜著婚姻、血緣、友情、工作職級等各種附加關係。假設承租人沒能與出租人通過租賃合同明確約定徵收補償歸屬，則會導致承租人因徵收產生巨大的財產損失，甚至是居住權的喪失，附帶的，甚至親情變敵情、友情變陌路、工作職屬變仇敵。這些承租人長期佔有、居住房屋，與房屋所有人一樣被行政徵收，卻得不到任何補償，這對承租人不公平。不過，隨著房地產市場的深化改革，類似歷史遺留問題正在逐步減少，並很可能退出歷史的舞臺。《國有土地上房屋徵收與補償條例》制定當時，應該就是考慮到了此點。

　　對直接通過房屋仲介等租賃房屋的承租人來說，居住的好好的房屋說拆就拆，個人的居住權絕對屈從于行政徵收權，即使沒有對房屋進行裝修，搬遷損失也是慘重的。承租時間短的還好說點，承租時間長租賃合同還有很久才到期的，突然拆遷對本就經濟條件不好的承租人來說，將猶如雪上加霜。如果承租人與出租人之間無法協商一致，承租人拒絕搬遷，必然影響徵收和拆遷的進程。可以想像，人口迅速流動之下，房屋承租人越來越多，可是在房屋徵收、拆遷面前，承租人就像被驅趕的水牛，哪天水牛被皮鞭打疼了，說不定就會回過來踢出租人兩腳，再給徵收人製造些小混亂，讓你不得不正視水牛的力量。

　　第二：非住宅類房屋徵收中，補償專案歸屬容易產生爭議。

　　對非住宅類房屋徵收中的房屋承租人來說，經營類房屋通常需要對房屋進行改善或增設他物，這需要付出一定成本，徵收不僅將造成搬遷和臨時安置等損失，而且會造成停產停業損失，該損失往往金額特別巨大。此外，經營位址變更也很可能造成對供應商或客戶的違約，由此產生的違約責任損失誰來承擔？甚至也可能造成部分可得利益或預期利益的損失，這些損失誰來承擔？

　　遺憾的是，房屋租賃合同通常都不能清楚的約定補償項目，出租人與承租人之間的權利義務內容、合同期限等，均將對各方利益產生或多或少的影響，而這種影響往往不能協商一致。之後，各種紛爭就將上演，拆遷必將受到阻撓。

四、房屋承租人可否依據《物權法》直接獲得損失賠償？

　　那麼，房屋承租人的損失，就該被法律規範這樣不公平、無情的無視嗎？明顯不可能！

　　首先，承租人對房屋享有的租賃權為用益物權。此前，房屋租賃權是債權還是用益物權，一直是理論界的爭議焦點。而占主導地位的理論是，房屋租賃權利是所有權派生的物權，是一種他物權。在當事人只簽訂租賃合同還未將不動產交付給承租人時，當事人之間只存在債權關係，承租人只享有債權，當事人之間一旦交付房屋，交付行為屬於物權行為，該物權行為設定了租賃權，承租人的債權就因此而消滅，租賃權這一用益物權就是租賃合同所產生的承租人債權的歸宿。承租人作為他物權人，雖然對財產所有權無權處分，但是基於租賃關係對所有權人財產享有佔有、使用、收益的權利，是獨立於所有權而存在的權利，與土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、自然資源使用權並列為用益物權。所以，物權法理論中將承租人列為用益物權人。

　　其次，用益物權人是可以得到補償的。《物權法》第一百二十一條規定：因不動產或者動產被徵收、徵用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。所以，在房屋徵收活動中，一旦房屋的使用人即承租人得不到補償，仍然會拒絕搬遷，直至房屋徵收方做出賠償的合理妥協。

　　最後，承租人與徵收人之間的法律關係是否可以適用《物權法》用益物權理論予以調整？筆者認為是可以的。既然《物權法》第一百二十一條規定了因徵收致用益物權消滅有權獲得補償，那麼承租人作為用益物權人，是否可以直接依據《物權法》第四十二條、第四十四條的規定向徵收人主張相應的損失賠償？從現有的法律體系來看，只有《物權法》在此處規定了用益物權人的相應賠償權，而阻礙承租人直接向徵收人主張賠償的障礙就在於承租人是否為用益物權。如果此障礙消除，筆者認為，承租人將完全可以依據《物權法》的規定主張損失賠償。

五、承租人該如何最大化維護自己的利益？

　　依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》條例：如果承租人向徵收人主張權益，徵收人將以房屋承租人不是房屋所有權人為由，主張向其支付補償款沒有法律依據；如果房屋承租人向房屋所有權人主張權益，房屋所有權人將以租賃合同沒有約定或約定不清為由，主張向其支付補償款既無合同依據也無法律依據。該條例根本就與承租人沒有任何關係！

　　因此，面對拆遷，承租人只能從《合同法》和《物權法》兩個角度，再結合2012年4月10日施行的最高人民法院《關於申請強制執行國有土地房屋徵收與補償決定若干問題的規定》這根救命稻草，來最大限度的維護自己的利益。

第一，通過租賃合同約定好補償專案和標準等，房屋所有人獲得徵收補償後，承租人依據租賃合同向房屋所有人主張補償金。

　　如果在租賃合同中，各方可以合理遇見到徵收拆遷等問題，具體情況具體對待，並就相關補償項目、條件、金額等達成一致意見，全部在合同中約定清楚明確，這樣將為承租人減少很多不必要的麻煩。而且，即使有爭議，也是承租人和房屋所有人的爭議，可以依據合同法理論對簿公堂，有利於爭議的迅速解決。

　　第二，通過《物權法》用益物權理論，在房屋被徵收時直接向徵收人主張損失賠償金。

　　如果沒有合同依據，向房屋所有人主張損失無門的前提下，承租人可以依據實際佔有房屋的優勢，作為直接利害關係人，給法院和拆遷人員的意見類似為“不予搬遷”，再依據《物權法》理論，直接向房屋徵收人主張相應的損失賠償。當然，這中間要合理考慮剩餘租期、停產停業損失、及其他損失等項目，不能漫天要價，影響拆遷進展。

　　綜上，如果在簽訂租賃合同當時預見到了房屋徵收，並在合同中做了明確的補償約定，承租人因房屋被徵收而遭受的損失可以向房屋所有人住張。如果租賃合同中約定不明或沒有約定，則承租人可以依據《物權法》的用益物權理論，向房屋徵收人直接主張損失賠償金。這樣，房屋承租人在面對徵收時，才能合理合法維權！

來源：法客帝國