日期：2015-10-20 　來源：廣東地稅

　　房地產業務涉及複雜，不好取證，不法者往往出租房產或土地，卻不給承租方開具發票，從而偷逃稅款。廣東省佛山市三水區地稅局採取“直接查企業帳目+多方週邊調查+找仲介機構評估”等方式深入取證，成功對一企業追繳稅費、滯納金等共計近900萬元。

　　“X陶瓷公司2007年將一處自有土地租給他人經營，一直沒給承租人開發票，有偷稅嫌疑。”2014年一天，佛山市三水區地稅局接到一個實名舉報。很快，針對X陶瓷公司的檢查組成立。

／確定出租行為，發現意外線索／

　　征管資料顯示，X公司是一家私營企業，主營陶瓷產銷業務。經過研討，檢查組決定以X公司出租行為的確定作為檢查的切入點。

　　接下來，檢查組一方面到X公司調取租賃合同、租金收據及其他相關資料，與該公司在征管系統中的申報資料比對，印證舉報事實。另一方面用電子查帳軟體對檢查疑點排查定位。

　　查帳軟體顯示，在X公司的“應收賬款應收客戶往來”科目中，除記錄應收承租公司的水電費外，從2010年6月起，每月還記錄著應收另一個公司的水電費。檢查人員意識到，X公司很可能還有被舉報情況之外的出租業務。

　　在實地核查過程中，檢查人員發現兩個細節問題：一是X公司有7座房產，偌大的經營面積與其財務報表反映出來的產能資料明顯不匹配。二是X公司的一個包裝車間內存放著不屬於該公司及其承租公司品牌的陶瓷產品。這更堅定了檢查人員的猜想。然而，X公司既不承認有應收水電費的事實，也不承認另有出租業務。

　　檢查組商討後決定另闢蹊徑，從協力廠商取證。根據X公司“應收賬款應收客戶往來”科目中記載的公司名稱，檢查人員獲取了另一個承租方的詳細信息，並成功從該承租方取得了相關的租賃合同及租金收據。

　　至此，X公司出租土地收入373.5萬元和出租廠房收入81.6萬元未申報繳納營業稅費的事實得以準確認定。

／合理懷疑，發現其他逃稅事實／

　　在實地核查X公司的經營場所後，檢查人員感到該公司的房產稅和城鎮土地使用稅申報數很可能也不真實，決定對該公司的賬載固定資產、無形資產與其對應的房產證和土地使用證做一次全面對碰。

　　經過比對相關信息，檢查人員發現三個問題：一是企業賬載房產價值為215萬元，向地稅機關申報的房產原值卻為516萬元。二是按企業申報的房產原值計算，其鋼混結構房屋每平方米的造價僅67元，與市場行情相比明顯偏低。三是企業有城鎮土地使用稅申報繳納記錄，但其賬上並無記載任何土地信息，也無確認地價的相關資料。X公司負責人解釋，企業賬載房產原值與向稅務機關申報房產原值出現差異，是財務人員失誤所致，另兩項，企業提供不出相關的證明資料。

　　由於X公司在其房產、土地面積和價格確認方面資料缺失，檢查工作陷入困局。

無法從企業取得其房產和土地價格的原始資料，檢查組轉而向週邊調查取證。

　　為確認X公司的房產原值，檢查人員發函到X公司房屋的承建商處，要求調取相關建安資料，但承建商回復說因其資料室漏水，相關資料已毀損，無法提供。

　　檢查組決定根據《廣東省房產稅施行細則》相關規定，找有資質的仲介機構評估X公司的公允價值，核定該公司的房產原值。

　　為準確確定X公司7座房產的驗收日期和歸屬地塊，檢查組多次向規劃、房管部門調取相關報建、驗收資料，與X公司的賬載資料逐一比對。

　　在土地面積和價格的確認上，檢查人員按法定程序到國土城建部門調取土地登記卡、用地復函、出讓合同影本等資料，細緻核對。針對有疑問的地方，檢查人員又從國土部門獲取了X公司的土地出讓金票據、契稅票據等證據資料，進而全面掌握了X公司近10年來的土地購置及變更情況。

　　查證結果是：X公司應稅土地面積22.46萬平方米，實際僅申報9.26萬平方米，5年共少申報繳納土地使用稅265.32萬元；因房產原值核算不實及地價未計入房產原值，X公司未足額申報繳納以房產余值為計稅依據的房產稅共95.44萬元；因出租房產不記收入，少申報繳納出租房產稅8.57萬元。X公司合計少繳稅369.33萬元。

／稽查征管聯動，準確確定處理依據／

　　因X公司被查時間跨度大，其間我國的企業所得稅和營業稅等稅種政策發生了重大變化，且相關補充規定和過渡政策文件多，如何確定案件的處理依據成為一個大問題，直接關乎執法的準確性。為此，檢查組啟動了征管與稽查聯動工作機制，在案件查處過程中遇到難點、有爭議問題，及時與征管、稅政部門溝通。

　　通過該機制，檢查組弄清了幾個關鍵問題。通過對系列法律法規和日常征管規定的綜合分析，確定商業銀行貼現憑證不屬於稅收征管法規定的合法、有效憑證，X公司憑證上記載的費用不能在企業所得稅稅前列支。

　　在準確獲取X公司生產用房驗收日期的基礎上，根據企業賬載房產計提折舊時間與其生產用房辦理驗收手續時間孰先的原則，來認定企業房產的使用時間，進而計征其房產稅。

　　有關企業預收租金營業稅及企業所得稅收入的確認時間，以2009年1月為界，之前的按租賃合同的受益期限分期申報繳納營業稅，之後的納稅義務發生時間為收到預收款的當天。企業所得稅方面，以2008年1月為界，之前的按照權責發生制原則計算繳納，之後的出現例外性規定，即按合同約定的承租人應付租金的日期確認收入實現。根據國稅函〔2010〕79號文件規定，如果交易合同或協定中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，可在租賃期內分期均勻計入相關年度收入。檢查人員嚴格按照相關規定，對X公司6年來的租金收入徵收營業稅和企業所得稅問題予以了明確界定。

　　經過近一年的努力，X公司隱瞞收入的事實被逐一查清。前不久，X公司已按照三水區地稅局稽查局的處理處罰決定，補繳稅費、滯納金及罰款共計895.47萬元。