谢某等135户购房户诉四川某房地产开发有限公司隐瞒公摊面积欺诈消费者案

　　【案情】

　　原告：谢某等135购房户。

　　被告：四川某房地产开发有限责任公司（以下简称房地产公司）

　　原告谢某等135户购房于1998年10月至1999年10月期间，公别与被告房地产公司签订《房屋购销合同》，购买该公司开发的位于成都市天祥街111号的：“某花园“一期商品房，由房地产公司提供自制格式合同文本。合同中仅载明了各购房户所购房屋的建筑面积，未注明套内建筑面积和公摊面积，在房地产公司的销售广告和宣传材料中，也没有作相关表述。合同签订后，购房依约履行了付款义务，房地产公司也交付了房屋。购房户在装修房屋时，发现实际面积与合同约定面积出入很大，此时得知房地产公司将3223。41平方米的地下室作为公摊面积分摊给了各购房户，由此酿成了纠纷，购房户遂起诉要求返还公摊面积的房款。

　　原告购房户起诉认为，合同没有注明公摊面积，应视为双方作了“零公摊”约定。被告房地产公司未事先告知而将地下室计入公摊面积进行分摊，侵犯了原告的知情权，构成欺诈，据此要求房地产公司退还公摊部分的房款。被告房地产公司辩称，根据建设部关于“商品房销售面积即为购房者所购买的套内建筑面积与应公摊的公用建筑面积之和”的规定，各购房户购买的房屋面积应包括公摊面积是基本常识。地下室是按照规划要求设计和修建，其功能也是为整栋建筑服务的，虽然合同中未注明公摊情况，但被告并未将地下室作为独立使用空间销售或出租，地下室本身也不是人防工程被告将其计为公摊面积进行分摊符合建设部[1995]517号文关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积公摊规则》的规定，是合法行为，不构成欺诈，请求驳回原告的诉讼请求。

　　【审判】

　　本院认为，原告谢某等135户购房户分别与被告某公司签订的《房屋购销合同》，均系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。综合双方对“某花园”一期商品房的公摊面积之争议用各自之理由，本院认为，商品房销售是以建筑面积为面积计算单位，建筑面积应当包括套内建筑面积（实得建筑面积）和应合理分摊的公用建筑面积，原告“某花园”一期商品房的公用楼梯间、公共门厅和过道等属于应公摊的合理公用建筑面积，按常理原告在购买时也理应知晓，故原告提出合同中未注明公摊面积即应视为双方作了“零公摊”约定的主张不能成立。对于，“某花园”一期商品房地下室，其设计和建设是按照成都市规划局和府南河整治办公室对府南河沿岸小区建设的整体要求，为创造良好小区环境，保持小区整洁，而供各购房户停放自行车和堆放杂物使用的，其功能是为整栋建筑服务的。原告主张被告某公司是将上述地下室作画为地下停车位用于出售并用于出租的证据不足，该地下室也未作为人防工程，因而被告某公司在销售房屋时将地下室面积计入销售面积进行分摊并不违反国家建设部建房[1995]517号文件关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，且产权监理部门对此也予以了确认。但某公司作为开发商，在由其提供的自制格式合同文本与原告签订购房合同时，未按建设部有关文件的规定在合同中明确载明原告所购买房屋的公摊面积，在其销售广告及宣传材料中，也没有相关内容的表述，庭审中，某公司具有一不定期过错，应当承提相应的民事赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条每一款第[七]项的规定，判决如下：

　　一、被告四川某房地产开发有限公司责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告谢某等135户购房户损失2463295。27元（原告各自获赔数额见判决书附件）。

驳回原告谢某等135房购房户的其它诉讼请示。

　　案件受理费284679元，实际支出费142340元，共计427019元，由被告某公司负担341615元，原告谢某等135房购房户捕风负担85404元。此款原告已预付67500元，应补交17904元（每户应补交或退还的具体数额见判决书附件），于本判决生效后三日内向本院交纳。被告某公司负担的341615元于本判决生效后三日内直接向本院交纳。

　　【评析】

　　本案是商品房买卖中较为典型的开发商隐瞒公摊情况欺诈消费者的案例。

　　根据我国现行的有关商品房销售的相关法规，商品房销售面积包含购房者所购买房屋的套内建筑面积（即实得建筑面积）和应合理公摊的公用建筑面积（即公摊面积）。公摊面积由两部分构成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单位）与公用建筑空间的公隔墙体水平投影面积的一半。由于商品房是一个有特殊用途的建筑，其公摊部门并不独立存在，购房户在购买时应同时承担公用建筑面积的分摊。本案中，各购房户以合同没有注明公摊面积而主张“零公摊“，显然没有考虑到商品户的特殊属性，这也不符合相关法规的规定。结合本案的审理，引起原、被告双方酿成讼争的，其实并不在于购房户购买的商品房中应不应当饮食公摊面积，根本问题是作为开发商的被告在销售房屋时是否告知了所销售的房屋的真实情况，也就是我们通常所说的消费者享有的知情权。关于消费的知情权，我国《消费者权益保护法》明确规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”，这一规定是基于我国《民法通则》的诚实信用原则，诚实信用是民法的基本原则，也是道德规范的重要内空，更是《合同法》的最高准则。针对商品房买卖，建设部[1995]517号和[1998]17号文都作了明确规定，应当在合同中注明房屋建筑面积，并分别标明套内建筑面积（实得面积）和应合理分摊的公用建筑面积，其意义在于限制处于主导地位的开发商，让购房者在购房时能对所购房屋的基本情况作充分了解，然后作出适当选择，该规定是消费者知情权的具体体现 。本案被告房地产公司在与各购房户签订《房屋购销合同》时，提供了自制格式合同文本，合同中没有按规定标明公摊情况，在其销售广告和宣传资料中也未作相关表述，其行为已侵犯了购房者的知情权，作为开发商对国家法律法规有上述规定，应当说是明知的，其隐瞒公摊情况的行为具有主观故意，显然构成欺 诈，当然应承担相应的民事责任。本案在处理上还存在一个问题，就是因欺诈行为签订的合同的效力问题，我国《全同法》规定了无效和可撤销两种情况，二者的根本区别是因欺诈订立的合同是否损害了国家利益，损害国家利益的，应认定合同无效，未损害国家利益的，受欺诈方可自主决定合同有效或者撤销。无益合同自始无效，可撤销合同在未被撤销前是有将近的，是否撤销由撤销权人选择决定。本案原、被告双方的权利义务关系不涉及国家利益，购房户选择了合同有效，其要求赔偿诉讼请求应得到支持。