戀愛、同居、離婚時的房產權屬糾紛

　　　　　　　　　　　　　(本案例僅供參考,敬請各客戶遇到類似情形時,加強防範)

　　【摘要】　

　　婚姻關係包含了因兩性結合形成的特定人身關係，以及由此派生出的財產關係。隨著社會的發展，物質生活水準的提高，財富在婚姻中佔有的比重逐漸加大，尤其在房地產方面，婚姻雙方有關房地產的爭議、糾紛呈逐年上升趨勢。房地產糾紛發生時，通常會因婚姻雙方關係的差異，導致不同的處理結果。

　　　　

　　【案例一】

　　　　　　　　分手了，怎麼處理房產？

　　【案情介紹】

　　朱女士與甯先生于2002年6月建立戀愛關係。2003年7月，兩人作為買方向開發商預購商品房一套，作結婚之用，預告登記權利人為甯先生。後雙方感情不和終止了戀愛關係，但對該商品房的權屬份額一直無法達成一致意見。朱女士認為，購買該房屋時其出資為總房價的二分之一，故應視為雙方各享有二分之一的房屋產權。而甯先生認為購買該房屋時，朱女士未出資，對該房屋權屬不應享有份額。於是，朱女士起訴至法院，要求確認其對該房屋享有二分之一產權。

　　【案例分析】

　　房屋作為不動產，以登記公示為確定權屬的方式。由於該房屋預告登記權利人為甯先生，朱女士只有在提供充足的證據證明購房時自己有出資、且不是贈與甯先生的前提下，法院才有可能支持朱女士的主張。而現實情況是，朱女士用現金支付房款，卻沒有足夠的證據證明上述情況，因此，朱女士的主張不可能得到法院的支持。

　　引申：男女戀愛期間雙方共同出資買房，但出於各種原因，購房合同及房產證上只寫了一方的名字。兩人後因感情破裂決定分手，此時，一方不承認另一方購房時出過資，認為房屋屬於個人財產，不作分割。在不能證明自己有出資且不是贈與另一方的前提下，一方的權益，是無法受到法律保護的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決另一方給予適當補償。

　　在實踐中，有不少人以結婚為藉口，騙取對方購房，並將自己作為產權人登記，在取得產權人資格之後馬上就與對方提出分手,並要求分割房產。因此，我們要提醒讀者，在遇到以購房並成為產權人為結婚前提條件的情況時，應當有足夠的警惕，小心上當受騙。

　　

　　【案例二】

　　　　　　　戀愛時以共同名義買房 分手了把她從房產證劃掉

　　【案情介紹與案例分析】

　　一男子拿著寫有兩個人名字的房產證，上法院要求將對方名字從房產證上去除，而自己只願掏4000元錢給對方了事。法院在對案件進行了深入分析後發現，原來這是一場因為感情而引發的房產權屬糾紛。判決之後，法官指出，談戀愛時填寫房產證一定要慎重，稍不留神就容易埋下隱患。 

　　去年，50多歲的雷雲將比他小幾歲的陳鳳梅告上了法院。他在訴狀中稱，幾年前經人介紹，他認識了同為離異的陳鳳梅，兩人便談起了戀愛。不久，他們相中了一套總價為40多萬元的商品房，雷雲曾經向陳鳳梅借過4000元購房款，其餘房款都是他出的，但是房產證上寫的卻是兩個人的名字。後兩人感情破裂，已經不可能結婚。而他要求對方將房產證上的名字撤銷，卻遭到拒絕，他只好將陳鳳梅告上法院，請求法院確認該房為雷雲出資購買，退還陳鳳梅的4000元借款，房屋產權歸雷雲所有。 

　　綜合雙方的證據，法院發現這40多萬的購房款中，絕大部分都有證據證明的確是雷雲所出的，而總房款的5.54％這一小部分，沒有證據證明是誰所出，應認定為雙方共同出資。另外，由於房價上漲很多，被告陳鳳梅的出資也應當隨之增值。 

　　近日，玄武區法院判決房產歸雷雲所有，雷雲退還陳鳳梅4萬餘元。 

　　法官說，如今男女在婚前同居的現象非常多，往往是購買了新房還沒領證就先住了進去，而兩人一旦分手，房子的分割就很容易鬧矛盾。法官建議說，如果雙方能在同居前對共有的房產做個公證，日後的矛盾就可以大大避免了。

　　

　　【案例三】

　　　　　　　同居期間房產的處理

　　【案情介紹】

　　1995年，王女士與林先生開始來往。2000年10月20日，林先生以王女士的名義購買商品房一套，房款共計255000元，約定簽訂合同三日起房款一次性付清，辦理產權證契稅及費用，由購房人自理。不久，王女士拿到房屋鑰匙，並於2000年12月20日開始使用該房。2001年5月22日，林先生出具給王女士一份字據，內容為：保證結婚，該房屋屬王女士、林先生共有。2001年12月28日，林先生和王女士各自出具一份字據，證明該房屋屬於兩人共有。2002年8月，王女士與林先生對該房屋進行裝潢。2002年10月28日，林先生向契稅徵收管理所申報納稅，所納稅款經稅務部門同意緩徵三個月。後王女士與林先生未繳稅。2003年5月，王女士與林先生發生矛盾，林先生否認該房屋是王女士和他的共同財產，使矛盾激化。王女士于2003年9月向法院起訴，要求確認該房屋為其與林先生的共同財產，並予以分割。

　　【案例分析】

　　本案中，王女士與林先生在關係正常期間，由林先生出面以王女士的名義購買的房屋，繳清房款後向稅務機關申請了繳稅。雖然未去繳納，但不影響所購房屋買賣關係的成立。王女士與林先生購房後取得房屋鑰匙，並由雙方共同出資對房屋進行了裝潢，這些行為證明了王女士與林先生購房以及裝潢房屋是準備共同生活居住使用的。王女士與林先生各自向對方所出具的書面保證，也進一步證明該房屋為雙方共同所有。因此，王女士要求依法予以分割，是合法有據的。

    法院最終判定，王女士與林先生對該房屋享有共同所有權，對王女士的要求予以支持。

　　引申：兩人在同居期間購買的房產，產權登記為其中的一人或兩人。房產分割時關鍵問題，在於是否能夠證明出資情況？對於產權登記為一人的房產，通常只能夠主張返還已付的房款，而產權登記為兩人的房產，如果能夠證明雙方出資份額的，一般可以按照出資比例來確定產權份額。

　　

　　【案例四】

　　　　　　　離婚時期房產的處理

　　【案情介紹】

　　康先生與張女士于2004年4月8日登記結婚。婚前，康先生在本市某地購買了一套商品房。該房合同價為120萬元，由康先生以一人名義簽訂購房合同，並繳納36萬元首付款，其餘房款由康先生向銀行按揭貸款三十年，每月還貸7000元左右。2005年2月，康先生取得了該房的產權證書。2005年4月，由於雙方婚後感情不和，均同意離婚，但對房屋是否系夫妻共同財產存在分歧。康先生認為該房為其個人財產，理由是該房系其與張女士結婚之前所購，且首付款都是其個人婚前財產；張女士認為該房為夫妻共同財產，理由是產權證是房屋產權取得的法定憑證，該房產證取得在婚後，自然該房為夫妻共同財產。

　　【案例分析】

　　　　　　　　本案的爭議焦點是該房產是否為夫妻共同財產？

　　康先生與房產公司簽訂《房屋預售合同》時，即取得了要求房產公司交付房屋以及產權過戶的權益。而房地產管理部門發放的產證，實際上是康先生婚前債權變成物權的實證。在這種情況下，一般是以預售合同簽訂的時間作為購房時間,並以之與婚姻登記時間的先後來確定產權歸屬。根據相關法律,此爭房屋因屬康先生的婚前個人財產。但對於婚後共同還貸資金，其中屬於張女士清償的部分,應當返還給張女士。

　　引申：目前，通過銀行貸款支付房款，是大多數購房人的首選。購房之後貸款人都承擔著每個月向銀行還貸的義務。根據婚姻法的規定,一般夫妻婚後所得均是屬於夫妻共同財產,所以，婚後的還貸幾乎都是以夫妻共同財產來承擔的。在這種情況下，通常大部分人認為，房屋是以夫妻共同財產還貸的,非產權人一方因為對購房做出了貢獻,所以，也應當享有部分產權。

　　其實，這裏涉及到民法理論中物權和債權的關係。夫妻一方婚前以個人財產、個人名義購買房產之後即成為產權人,對於其所購房屋依法享有所有權權益。其用於支付房款的銀行按揭貸款，實際上是與銀行之間形成的債權債務關係。雖然從表面看，婚後另一方參與還貸的行為也為房屋產權的取得在做貢獻；但從法律層面來分析,婚後雙方共同還貸僅僅是在償還銀行的債務,與房屋產權的歸屬是兩個不同的法律關係,並不改變房產作為個人財產的性質。因此在離婚分割財產時,該房屋為個人財產,剩餘未償還的貸款屬於其個人債務,對於已歸還的貸款中屬於配偶一方清償的部分,應當予以返還。

　　不過有一種情況例外，即配偶方有證據證明婚前購房時是共同出資的,並且是基於雙方均認可房產為共同所有的,那麼，雖然房產登記在一方名下,仍應當認定為夫妻共同財產,在分割時應當考慮出資的比例。